Upravitelj

Upravljanje zgradom je djelatnost kojom se osigurava ispunjavanje obveza u skladu s propisima i dokumentima glede održavanja zgrada te održavanja zgrada u stanju podobnom za uporabu.

Suvlasnici zgrade odnosno dijela zgrade obvezni su poslove upravljanja zgradom povjeriti upravitelju zgrade.

Upravitelj zgrade može biti pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje djelatnosti upravljanja nekretninama.

Upravitelj zgrade upravlja zgradom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti propisanih Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada i zakonom kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava te utvrđenih međuvlasničkim ugovorom i ugovorom o upravljanju.

Upravitelj zgrade zastupa suvlasnike u svezi s upravljanjem zgradom u postupcima pred javnopravnim tijelima, ako ugovorom o upravljanju nije drukčije određeno.

Upravitelj zgrade raspolaže sredstvima zajedničke pričuve prema godišnjem programu održavanja zajedničkih dijelova zgrade, višegodišnjem programu održavanja zgrade, međuvlasničkom ugovoru i ugovoru o upravljanju zgradom te odluci suvlasnika.

Prava i obveze propisane Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada, upravitelj zgrade može ostvarivati odnosno ispunjavati vlastitim radom, ako za to ispunjava propisane uvjete, ili putem druge osobe koja za to ispunjava propisane uvjete, a koju je u tu svrhu ovlašten opunomoćiti kada je to potrebno.

Za radove i druge poslove na održavanju zgrade čija je vrijednost veća od 2.500,00 eura upravitelj zgrade obvezan je zatražiti najmanje tri neovisne i usporedive ponude.

Prilikom ispunjavanja obveza iz Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, upravitelj zgrade obvezan je pridržavati se uputa predstavnika suvlasnika, ako ih je dobio.

• u ime i za račun suvlasnika otvara, odnosno vodi poseban račun ili račun posebne namjene;
• organizira nužne popravke i redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju, pri čemu se popis posebnih dijelova zgrade utvrđuje Međuvlasničkim ugovorom;
• osigurava aktivnosti radi izvršavanja investicijskog održavanja u skladu s višegodišnjim programom održavanja zgrade, odnosno u skladu s odlukama suvlasnika;
• osigurava provedbu hitnih popravaka sukladno odredbama Ugovora o upravljanju i zakonskim odredbama;
• osigurava poduzimanje aktivnosti u posebnom dijelu zgrade radi otklanjanja uzroka štete ili umanjenja svojstva zajedničkog dijela zgrade ili drugog posebnog dijela zgrade, na trošak vlasnika posebnog dijela, ako to vlasnik posebnog dijela ne otkloni sam u roku od 15 dana od dana primitka poziva Upravitelja zgrade;
• obavlja redovne i po potrebi izvanredne preglede zgrade te o tome sastavlja zapisnik pri čemu je Upravitelj dužan najmanje jednom godišnje izvršiti redoviti pregled zgrade radi provjere temeljenih zahtjeva građevine i izrade godišnjeg, odnosno višegodišnjeg programa;
• savjetuje suvlasnike o prikladnoj visini pričuve u skladu s potrebama zgrade;
• obračunava visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik, a temeljem odluke suvlasnika;
• organizira naplatu sredstava pričuve, uključujući i prisilnu naplatu;
• raspolaže sredstvima koje vlasnici izdvajaju za pokriće troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja, uključujući i troškove upravljanja (sredstva zajedničke pričuve) u skladu s godišnjim, odnosno višegodišnjim programom;
• redovito i samostalno podmiruje zajedničke troškove zgrade prema trećim osobama sredstvima zajedničke pričuve;
• ugovara osiguranje zajedničkih i posebnih dijelova zgrade kod osiguravajućeg društva u ime i za račun suvlasnika;
• provodi radnje potrebne radi sklapanja ugovora o kreditu ili ugovora o zajmu kojim se osiguravaju dodatna sredstava za pokriće troškova održavanja zgrade, a na osnovi odluke suvlasnika;
• zastupa suvlasnike pred sudom i drugim tijelima državne vlasti u postupcima koji proizlaze iz upravljanja, što uključuje i ovlasti da opunomoćuje stručne zastupnike za vođenje tih postupaka;
• pruža pravnu i stručnu tehničku pomoć predstavniku suvlasnika, odnosno svakom zainteresiranom suvlasniku u svezi s upravljanjem ili održavanjem zgrade;
• obavještava suvlasnike putem predstavnika suvlasnika i na druge prikladne načine o obavljenim poslovima (primjerice izvedenim radovima i sl.) najkasnije u roku od 30 dana od izvođenja radova;
• u rokovima predviđenim Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada, podnosi zahtjeve za upis u Registar zajednica suvlasnika i Registar upravitelja zgrada, te prijavljuje promjene koje utječu na sadržaj registra;
• izriče opomene i novčane naknade suvlasnicima za kršenje kućnog reda u skladu s odredbama Međuvlasničkog ugovora i kućnog reda;
• obavlja druge poslove određene Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada, zakonom kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava ili ugovorene Međuvlasničkim ugovorom ili drugim ugovorima.

Poslovi upravljanja zgradom povjeravaju se upravitelju zgrade ugovorom o upravljanju zgradom koji suvlasnici zgrade u pisanom obliku, zastupani po predstavniku suvlasnika, sklapaju s upraviteljem zgrade izabranim odlukom donesenom na temelju Zakona o upravljanju i održavanju zgrada.

Ugovor o upravljanju sadrži:

1. ugovorne strane
2. mjesto i datum sklapanja
3. podatke o odluci suvlasnika o izboru odnosno promjeni upravitelja zgrade
4. zemljišnoknjižne i katastarske oznake ako su zgrade upisane u zemljišnu knjigu i katastar, adresu i osobni identifikacijski broj zajednice suvlasnika
5. prava, obveze i odgovornosti upravitelja zgrade, suvlasnika i zajednice suvlasnika
6. iznos naknade za rad upravitelja zgrade
7. ime i prezime predstavnika suvlasnika i druge osobe ovlaštene za predstavljanje suvlasnika prema upravitelju zgrade, ako takve ima, te granice njegovih ovlasti
8. uvjete i način upravljanja zgradom
9. uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve
10. opis zgrade i građevne čestice zgrade
11. popis posebnih dijelova zgrade i vlasnika posebnih dijelova zgrade s veličinom suvlasničkih dijelova nekretnine
12. način dostave informacija upravitelju zgrade nužnih za upravljanje zgradom
13. pravila o prestanku ugovora i otkaznim rokovima
14. druga pitanja.

Naknada za rad Upravitelja utvrđuje se kao zbroj:

• fiksnog dijela naknade, izraženog u iznosu po m² korisne površine posebnih dijelova zgrade, i
• varijabilnog dijela naknade, utvrđenog ovisno o broju posebnih dijelova zgrade,
  uvećano za porez na dodanu vrijednost.
  Iznosi fiksnog i varijabilnog dijela naknade, kriteriji njihove primjene i način obračuna određeni su važećim Cjenikom Upravitelja.

Naknadu upravitelju, zgrada isplaćuje mjesečno na osnovu Ugovora o upravljanju na transakcijski račun upravitelja zgrade.

Suvlasnici i upravitelj mogu u bilo koje vrijeme otkazati Ugovor o upravljanju, ne navodeći razlog za otkaz. Ugovor o upravljanju se otkazuje u pisanom obliku. Suvlasnici su dužni dostaviti Odluku o otkazu ugovora o upravljanju, sa potpisima natpolovične većine suvlasnika o suglasnosti sa otkazom Ugovora o upravljanju.

Otkazni rok traje tri mjeseca za obje ugovorne strane, a počinje teći od prvog dana u mjesecu koji slijedi otkazu.

U slučaju puknuća glavnih vodovodnih cijevi u zgradi, suvlasnik (ili više njih) o nastalom kvaru obavještava ovlaštenog predstavnika suvlasnika zgrade. Ovlašteni predstavnik o puknuću vodovodne cijevi obavještava upravitelja zgrade.

Ukoliko se radi o puknuću vodovodne cijevi koje je potrebno hitno popraviti upravitelj pokreće postupak hitnog popravka. No, isto se događa u slučaju  da se  radi o glavnoj vertikali koja pripada zajedničkom dijelu zgrade. Nakon sanacije, upravitelj podmiruje račun izvođaču sanacije te šalje prijavu osiguranju za isplatu nastale štete.

Ukoliko se radi o puknuću cijevi u stanu, vlasnik je dužan sanirati svu nastalu štetu i platiti izvođaču sanacije,a naknadno može tražiti isplatu odštete od svojeg vlastitog osiguranja (za stan) ukoliko je sklopio policu osiguranja. Jedini način da se sanira privatna šteta preko osiguranja je ugovoreno dodatno osiguranje (lom cijevi).