Suvlasnici

Zajednicu suvlasnika čine svi vlasnici posebnih dijelova zgrade.

Zajednica suvlasnika je pravna osoba koja upravlja zajedničkom imovinom u zgradi.
Imovinu zajednice suvlasnika čine sredstva položena na račun na koji se uplaćuje zajednička pričuva.

Zajednica suvlasnika svoja prava, obveze i međusobne odnose uređuje međuvlasničkim ugovorom.

Zajednica suvlasnika može stjecati prava i obveze te tužiti i biti tužena.

Zajednica suvlasnika stječe pravnu osobnost danom upisa u Registar zajednica suvlasnika.

Zajednica suvlasnika gubi pravnu osobnost brisanjem iz Registra zajednica suvlasnika zbog nastupa okolnosti propisanih člankom 16. Zakona o upravljanju i održavanju zgrada.

Zajednica suvlasnika sudjeluje u pravnom prometu u svrhu održavanja i upravljanja zgradom, identificirajući se s nazivom pod kojim je upisana u Registar zajednica suvlasnika te s osobnim identifikacijskim brojem koji dodjeljuje Ministarstvo financija, Porezna uprava.

Odluka u upravljanju zgradom donesena je kad se o odluci pozitivno izjasni natpolovična većina suvlasnika. Takva odluka suvlasnika se smatra poslom redovite uprave sukladno zakonu kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava.

Odluke o upravljanju zgradom odluke su o:

1. 1. izboru i promjeni predstavnika suvlasnika, zamjenika predstavnika suvlasnika, kao i vijeća suvlasnika
   2. izboru i promjeni upravitelja zgrade
   3. godišnjem programu održavanja zajedničkih dijelova zgrade
   4. višegodišnjem programu održavanja zgrade
   5. godišnjem izvještaju o upravljanju zgradom
   6. osiguravatelju zajedničkih dijelova zgrade
   7. visini pričuve
   8. obnovi zgrade nakon djelovanja elementarne ili katastrofalne nepogode
   9. energetskoj obnovi zgrade, koja može uključivati i sveobuhvatnu obnovu zgrade, zatim primjeni mjera energetske učinkovitosti, ugradnji sustava koji se koriste obnovljivim izvorima energije
   10. postavljanju kanalske infrastrukture i mjesta za punjenje električnih vozila, vodeći računa o sigurnosti u slučaju požara
   11. uređenju pročelja
   12. ugradnji i postavljanju dizala te korištenju zajedničkog prostora i zemljišta za tu namjenu
   13. unaprjeđenju pristupačnosti osobama s invaliditetom i smanjene pokretljivosti uređajima za nesmetan pristup na zajedničkim dijelovima zgrade s kojima se omogućava nesmetan pristup, kretanje i rad osobama smanjene pokretljivosti
   14. unaprjeđenju ispunjenja temeljnih zahtjeva za građevinu
   15. primjeni mjera zelene infrastrukture na zgradi i na građevnoj čestici zgrade te na građevnoj čestici koja pripada zgradi
   16. primjeni mjera održive urbane mobilnosti na zgradi i na građevnoj čestici zgrade te na građevnoj čestici koja pripada zgradi
   17. primjeni mjera za smanjenje potrošnje vode
   18. načinu korištenja zajedničkih dijelova zgrade
   19. posebnim odredbama u kućnom redu i o naknadama za povrede
   20. uzimanju kredita za financiranje održavanja zgrade
   21. pravnom zastupanju
   22. naknadi za rad predstavnika suvlasnika
   23. davanju zajedničkih dijelova u zakup ili najam do jedne godine
   24. drugim pitanjima povezanim s upravljanjem zgradom o kojima, prema međuvlasničkom ugovoru ili važećim propisima, odlučuju suvlasnici u okviru redovitog održavanja.

Kvalificiranom većinom donose se odluke o:

1. poslovima iz članka 27. Zakona o upravljanju i održavanju zgrada (investicijsko održavanje)
2. prenamjeni zajedničkih dijelova u poseban dio zgrade ako će suvlasnici cijele nekretnine postati suvlasnici tog posebnog dijela u istom suvlasničkom omjeru
3. dogradnji i/ili nadogradnji zgrade ako će suvlasnici cijele nekretnine postati suvlasnici tog dograđenog i/ili nadograđenog dijela zgrade u istom suvlasničkom omjeru
4. davanju zajedničkih dijelova u zakup ili najam na dulje od jedne godine
5. osnivanju založnog prava na zgradi ako se založnim pravom osigurava tražbina koja se koristi za poboljšice zgrade, i to u onoj visini za koju je povećana vrijednost zgrade.

Odluke o upravljanju zgradom u svrhu provedbe međuvlasničkog ugovora i u skladu s propisima zajednica suvlasnika donosi na sastanku suvlasnika.

Sastanak suvlasnika saziva predstavnik suvlasnika, suvlasnici koji imaju potrebnu većinu sukladno Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada ili upravitelj.

Sastanak suvlasnika obvezno se održava najmanje jedanput godišnje i na njemu se raspravlja o svim pitanjima važnim za upravljanje zgradom, a posebno o godišnjem izvještaju o upravljanju i održavanju, donošenju godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade za iduću godinu te višegodišnjem programu održavanja zgrade.

Ako se zbog veličine zgrade ili zbog drugih opravdanih razloga ne može sazvati sastanak suvlasnika s potrebnom većinom za donošenje odluke, predstavnik suvlasnika ili drugi zainteresirani suvlasnik za donošenje odluke pribavit će suglasnost suvlasnika prikupljanjem potpisa na napisanu odluku ili putem elektroničke pošte, ako suvlasnik to zatraži, uz dokaz identiteta ili s kvalificiranim elektroničkim potpisom.

Predstavnik suvlasnika je poslovno sposobna fizička osoba koja je jedan od suvlasnika ili bračni ili izvanbračni drug ili životni partner ili neformalan životni partner ili srodnik u ravnoj liniji suvlasnika koji žive u istoj zgradi, izabran na način da odluku o njegovu izboru donesu suvlasnici natpolovičnom većinom.

Predstavnik suvlasnika može biti i treća poslovno sposobna fizička osoba koja ima prebivalište ili boravište u gradu ili općini na čijem se području zgrada nalazi, a odluka o njegovu izboru donosi se dvotrećinskom većinom.

Mandat predstavniku suvlasnika prestaje:

• opozivom
• ostavkom ili
• smrću.

Predstavnik suvlasnika podnosi ostavku u pisanom obliku i o podnošenju ostavke dužan je istoga dana izvijestiti sve suvlasnike pisanim putem, poštom ili putem oglasne ploče i elektroničkom poštom, a upravitelja zgrade pisanim putem, poštom ili elektroničkom poštom.

Predstavnik suvlasnika koji je podnio ostavku ili je opozvan dužan je suvlasnicima podnijeti izvješće o izvršenju programskih i ugovornih obveza koje se odnose na upravljanje i održavanje zgrade, sa stanjem na dan podnošenja ostavke.

Predstavnik suvlasnika koji je podnio ostavku ili je opozvan, dužan je u roku od tri radna dana predati upravitelju zgrade svu dokumentaciju, isprave, šifre, ključeve i ostalu imovinu, o čemu se sastavlja poseban primopredajni zapisnik.

Opoziv odluke o izboru predstavnika suvlasnika donosi se natpolovičnom većinom.

1. predstavljati suvlasnike u svezi s upravljanjem i održavanjem zgrade u okviru ovlasti propisane Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada, zakonom kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava te međuvlasničkim ugovorom
2. sazivati i voditi sastanak suvlasnika
3. koordinirati i dogovarati s upraviteljem zgrade izradu i provedbu godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade, višegodišnjeg programa održavanja zgrade i pojedinih poslova u svezi s održavanjem zgrade
4. dostavljati upravitelju zgrade odluke suvlasnika, druge dokumente potrebne za rad upravitelja zgrade te podatke o promjeni suvlasnika odnosno vlasnika posebnog dijela zgrade
5. nadzirati ispunjavanje obveza upravitelja zgrade iz ugovora o upravljanju i o tome po potrebi izvještavati suvlasnike
6. izraditi kratak izvještaj o svom radu u protekloj kalendarskoj godini koji dostavlja suvlasnicima putem oglasne ploče ili elektroničkom poštom do 1. veljače iduće godine
7. potpisati ugovor za čišćenje zgrade
8. izvijestiti suvlasnike o izdacima u iznosu većem od 2000,00 eura (bez PDV-a) koji nisu bili planirani u godišnjem planu upravljanja
9. imati pravo uvida u promet po računu zgrade i druge podatke vezano uz taj račun
10. druga prava i obveze propisane Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada, zakonom kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava i određene međuvlasničkim ugovorom.

U slučaju da odabranom predstavniku suvlasnika prestane funkcija, upravitelj je dužan sve suvlasnike pozvati na prikladan način da u roku od 60 dana imenuju novog predstavnika suvlasnika.

Ukoliko suvlasnici u ostavljenom roku ne imenuju novog predstavnika suvlasnika, upravitelj je ovlašten imenovati fizičku osobu – prinudnog predstavnika suvlasnika (do obavijesti suvlasnika o izboru predstavnika suvlasnika), te je o imenovanju prinudnog predstavnika suvlasnika dužan obavijestiti sve suvlasnike u roku od 15 dana od dana imenovanja.

Prinudni predstavnik suvlasnika može biti poslovno sposobna fizička osoba koja ima prebivalište u jedinici lokalne samouprave u kojoj se zgrada nalazi, te mora imati visoku stručnu spremu iz područja društvenih ili tehničkih znanosti, uz uvjet da se protiv te osobe ne vodi kazneni postupak.

Prinudni predstavnik suvlasnika ima pravo na mjesečnu naknadu u iznosu koji određuje upravitelj.