Sustav upravljanja

Upravljanje zgradom je djelatnost kojom se osigurava ispunjavanje obveza u skladu s propisima i dokumentima glede održavanja zgrada te održavanja zgrada u stanju podobnom za uporabu.

Suvlasnici zgrade odnosno dijela zgrade obvezni su poslove upravljanja zgradom povjeriti upravitelju zgrade.

Upravitelj zgrade može biti pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje djelatnosti upravljanja nekretninama.

Upravitelj zgrade upravlja zgradom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti propisanih Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada i zakonom kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava te utvrđenih međuvlasničkim ugovorom i ugovorom o upravljanju.

Upravitelj zgrade zastupa suvlasnike u svezi s upravljanjem zgradom u postupcima pred javnopravnim tijelima, ako ugovorom o upravljanju nije drukčije određeno.
Upravitelj zgrade raspolaže sredstvima zajedničke pričuve prema godišnjem programu održavanja zajedničkih dijelova zgrade, višegodišnjem programu održavanja zgrade, međuvlasničkom ugovoru i ugovoru o upravljanju zgradom te odluci suvlasnika.

Prava i obveze propisane Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada, upravitelj zgrade može ostvarivati odnosno ispunjavati vlastitim radom, ako za to ispunjava propisane uvjete, ili putem druge osobe koja za to ispunjava propisane uvjete, a koju je u tu svrhu ovlašten opunomoćiti kada je to potrebno.

Za radove i druge poslove na održavanju zgrade čija je vrijednost veća od 2.500,00 eura upravitelj zgrade obvezan je zatražiti najmanje tri neovisne i usporedive ponude.
Prilikom ispunjavanja obveza iz Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, upravitelj zgrade obvezan je pridržavati se uputa predstavnika suvlasnika, ako ih je dobio.

• u ime i za račun suvlasnika otvara, odnosno vodi poseban račun ili račun posebne namjene;
• organizira nužne popravke i redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju, pri čemu se popis posebnih dijelova zgrade utvrđuje Međuvlasničkim ugovorom;
• osigurava aktivnosti radi izvršavanja investicijskog održavanja u skladu s višegodišnjim programom održavanja zgrade, odnosno u skladu s odlukama suvlasnika;
• osigurava provedbu hitnih popravaka sukladno odredbama Ugovora o upravljanju i zakonskim odredbama;
• osigurava poduzimanje aktivnosti u posebnom dijelu zgrade radi otklanjanja uzroka štete ili umanjenja svojstva zajedničkog dijela zgrade ili drugog posebnog dijela zgrade, na trošak vlasnika posebnog dijela, ako to vlasnik posebnog dijela ne otkloni sam u roku od 15 dana od dana primitka poziva Upravitelja zgrade;
• obavlja redovne i po potrebi izvanredne preglede zgrade te o tome sastavlja zapisnik pri čemu je Upravitelj dužan najmanje jednom godišnje izvršiti redoviti pregled zgrade radi provjere temeljenih zahtjeva građevine i izrade godišnjeg, odnosno višegodišnjeg programa;
• savjetuje suvlasnike o prikladnoj visini pričuve u skladu s potrebama zgrade;
• obračunava visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik, a temeljem odluke suvlasnika;
• organizira naplatu sredstava pričuve, uključujući i prisilnu naplatu;
• raspolaže sredstvima koje vlasnici izdvajaju za pokriće troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja, uključujući i troškove upravljanja (sredstva zajedničke pričuve) u skladu s godišnjim, odnosno višegodišnjim programom;
• redovito i samostalno podmiruje zajedničke troškove zgrade prema trećim osobama sredstvima zajedničke pričuve;
• ugovara osiguranje zajedničkih i posebnih dijelova zgrade kod osiguravajućeg društva u ime i za račun suvlasnika;
• provodi radnje potrebne radi sklapanja ugovora o kreditu ili ugovora o zajmu kojim se osiguravaju dodatna sredstava za pokriće troškova održavanja zgrade, a na osnovi odluke suvlasnika;
• zastupa suvlasnike pred sudom i drugim tijelima državne vlasti u postupcima koji proizlaze iz upravljanja, što uključuje i ovlasti da opunomoćuje stručne zastupnike za vođenje tih postupaka;
• pruža pravnu i stručnu tehničku pomoć predstavniku suvlasnika, odnosno svakom zainteresiranom suvlasniku u svezi s upravljanjem ili održavanjem zgrade;
• obavještava suvlasnike putem predstavnika suvlasnika i na druge prikladne načine o obavljenim poslovima (primjerice izvedenim radovima i sl.) najkasnije u roku od 30 dana od izvođenja radova;
• u rokovima predviđenim Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada, podnosi zahtjeve za upis u Registar zajednica suvlasnika i Registar upravitelja zgrada, te prijavljuje promjene koje utječu na sadržaj registra;
• izriče opomene i novčane naknade suvlasnicima za kršenje kućnog reda u skladu s odredbama Međuvlasničkog ugovora i kućnog reda;
• obavlja druge poslove određene Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada, zakonom kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava ili ugovorene Međuvlasničkim ugovorom ili drugim ugovorima.

Poslovi upravljanja zgradom povjeravaju se upravitelju zgrade ugovorom o upravljanju zgradom koji suvlasnici zgrade u pisanom obliku, zastupani po predstavniku suvlasnika, sklapaju s upraviteljem zgrade izabranim odlukom donesenom na temelju Zakona o upravljanju i održavanju zgrada.

Ugovor o upravljanju sadrži:

1. ugovorne strane
2. mjesto i datum sklapanja
3. podatke o odluci suvlasnika o izboru odnosno promjeni upravitelja zgrade
4. zemljišnoknjižne i katastarske oznake ako su zgrade upisane u zemljišnu knjigu i katastar, adresu i osobni identifikacijski broj zajednice suvlasnika
5. prava, obveze i odgovornosti upravitelja zgrade, suvlasnika i zajednice suvlasnika
6. iznos naknade za rad upravitelja zgrade
7. ime i prezime predstavnika suvlasnika i druge osobe ovlaštene za predstavljanje suvlasnika prema upravitelju zgrade, ako takve ima, te granice njegovih ovlasti
8. uvjete i način upravljanja zgradom
9. uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve
10. opis zgrade i građevne čestice zgrade
11. popis posebnih dijelova zgrade i vlasnika posebnih dijelova zgrade s veličinom suvlasničkih dijelova nekretnine
12. način dostave informacija upravitelju zgrade nužnih za upravljanje zgradom
13. pravila o prestanku ugovora i otkaznim rokovima
14. druga pitanja.

Naknada za rad Upravitelja utvrđuje se kao zbroj:

• • fiksnog dijela naknade, izraženog u iznosu po m² korisne površine posebnih dijelova zgrade, i
  • varijabilnog dijela naknade, utvrđenog ovisno o broju posebnih dijelova zgrade,
    uvećano za porez na dodanu vrijednost.

Iznosi fiksnog i varijabilnog dijela naknade, kriteriji njihove primjene i način obračuna određeni su važećim Cjenikom Upravitelja.

Naknadu upravitelju, zgrada isplaćuje mjesečno na osnovu Ugovora o upravljanju na transakcijski račun upravitelja zgrade.

Suvlasnici i upravitelj mogu u bilo koje vrijeme otkazati Ugovor o upravljanju, ne navodeći razlog za otkaz. Ugovor o upravljanju se otkazuje u pisanom obliku. Suvlasnici su dužni dostaviti Odluku o otkazu ugovora o upravljanju, sa potpisima natpolovične većine suvlasnika o suglasnosti sa otkazom Ugovora o upravljanju.

Otkazni rok traje tri mjeseca za obje ugovorne strane, a počinje teći od prvog dana u mjesecu koji slijedi otkazu.

U slučaju puknuća glavnih vodovodnih cijevi u zgradi, suvlasnik (ili više njih) o nastalom kvaru obavještava ovlaštenog predstavnika suvlasnika zgrade. Ovlašteni predstavnik o puknuću vodovodne cijevi obavještava upravitelja zgrade.

Ukoliko se radi o puknuću vodovodne cijevi koje je potrebno hitno popraviti upravitelj pokreće postupak hitnog popravka. No, isto se događa u slučaju  da se  radi o glavnoj vertikali koja pripada zajedničkom dijelu zgrade. Nakon sanacije, upravitelj podmiruje račun izvođaču sanacije te šalje prijavu osiguranju za isplatu nastale štete.

Ukoliko se radi o puknuću cijevi u stanu, vlasnik je dužan sanirati svu nastalu štetu i platiti izvođaču sanacije,a naknadno može tražiti isplatu odštete od svojeg vlastitog osiguranja (za stan) ukoliko je sklopio policu osiguranja. Jedini način da se sanira privatna šteta preko osiguranja je ugovoreno dodatno osiguranje (lom cijevi).

Svaka zgrada ima svog predstavnika kojega su ostali suvlasnici izabrali i ovlastili za predstavljanje. Svaki ovlašteni predstavnik suvlasnika dužan je održavati redovne godišnje sastanke suvlasnika, upoznati ostale suvlasnike o stanju zgrade te utvrditi potrebne radove na njezinom održavanju.

Predstavnik zgrade je osoba koja vodi brigu o zgradi (dojava kvarova, hitne intervencije, mali i veliki popravci, promjene vlasnika itd.) te je u stalnoj vezi s upraviteljem.

Ovlašteni predstavnik suvlasnika zgrade predstavlja iste kod upravitelja zgrade kao i prema ostalim pravnim i fizičkim osobama (na primjer, prema izvođačima radova). Ovlašteni predstavnik predstavlja ostale suvlasnike zgrade sukladno ovlastima i obvezama koje su mu dodijeljene Međuvlasničkim ugovorom.

Ukoliko se radi o većoj zgradi, ovlašteni predstavnik suvlasnika zgrade može imati i zamjenika. Zamjenika ovlaštenog predstavnika biraju suvlasnici zgrade na isti način kao i ovlaštenog predstavnika.

Ovlasti i obaveze zamjenika određuju se na isti način kao i za ovlaštenog predstavnika.

Ukoliko ovlašteni predstavnik suvlasnika zgrade postupa suprotno sklopljenom Međuvlasničkom ugovoru i Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, suvlasnici ga mogu razriješiti dužnosti. Na isti način vrši se i promjena zamjenika ovlaštenog predstavnika suvlasnika zgrade.

Predstavnik suvlasnika ovlašten je:

-s upraviteljem sklopiti Ugovor o upravljanju zgradom na neodređeno vrijeme

-sklopiti ugovor o kreditu ili zajmu za podmirenje troškova izvanrednih poslova do iznosa koji je moguće podmirivati otplatom iz sredstava pričuve na temelju članaka 86. i 87. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96)

-sklopiti ugovor o upravljanju, korištenju i održavanju ili upisu tereta na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade radi osiguranja kredita ili zajma za izvanredne troškove na temelju članaka 86. i 87. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima

-pokrenuti uspostavu vlasništva posebnog dijela nekretnine odnosno pretvaranje etažnog vlasništva stečenog po prijašnjim propisima u vlasništvo posebnog dijela nekretnine prema novom sustavu sadržanom u Zakonu, odnosno naručiti u tu svrhu izradu stručnog elaborata o etažiranju

-zastupati suvlasnike prema upravitelju i trećim osobama u poslovima vezanim za zajedničke dijelove i uređaje zgrade, a koji nisu povjereni upravitelju.

Predstavnik suvlasnika dužan je:

-sudjelovati u odabiru izvoditelja radova koji provodi upravitelj

-ovjeravati radne naloge kao potvrde izvršenja određenog posla

-voditi brigu o provođenju kućnog reda, načinu korištenja zajedničkih prostorija i zemljišta koje služi zgradi

-redovito izvješćivati suvlasnike o svim važnijim pitanjima vezanim uz upravljanje

Predstavnik suvlasnika je spona između zgrade i suvlasnika te upravitelja. Predstavnik suvlasnika je bitan za rad upravitelja kada se radi o provođenju i izvođenju svih potrebnih radova i obveza na zgradi. Upravitelj za svoj rad odgovora suvlasnicima putem predstavnika.

-Suvlasnici zgrade Suvlasnik u stambenoj zgradi je svaki građanin koji u toj zgradi ima vlasništvo nad stanom ili nekim drugim prostorijama (suvlasnički dijelovi čl. 36. ZOV).

– Suvlasnici su glavni  nositelji prava i obaveza. Dužni su sudjelovati u upravljanju i održavanju stambenih zgrada. Odlučuju o svim bitnim pitanjima u vezi redovnog i izvanrednog održavanja zgrada. Biraju predstavnika i donose odluku o imenovanju upravitelja i izvršitelja  redovnih i izvanrednih poslova vezanih za održavanje zgrada.

– Suvlasnici su dužni provoditi sva rješenja tijela državne i lokalne uprave i samouprave koja se donose u cilju zaštite javnog interesa.

(čl. 85. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima)

–Zgrada Zgrada je zatvorena i/ili natkrivena građevina namijenjena boravku ljudi, odnosno smještaju životinja, biljaka i stvari”.

Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u sustav upravljanja spadaju sve zgrade koje imaju više od tri vlasnika tako da na primjer, niz od četiri ili više spojenih garaža također spada u sustav upravljanja zgradama.

S druge strane moguće je što se tiče upravljanja zgradama da se unutar jedne zatvorene i/ili natkrivene građevine nalazi više od jedne zgrade. Na primjer ako se radi o nizu zgrada sa posebnim ulazima (od kojih svaki ima vlastiti kućni broj) međusobno spojenih u jedinstvenu zatvorenu građevinu.

U tom slučaju se dvije ili više takvih zgrada iz zajedničkog interesa npr. novog krova i/ili fasade, mogu spojiti u jednu zgradu sa zajedničkim upraviteljem.

Zajednički dijelovi i infrastruktura zgrade

Zajednički su svi dijelovi zgrade i infrastrukture (vodovodne, elektro, plinske i druge instalacije, dizala, …) koji ne pripadaju stanovima i drugim prostorima u vlasništvu pojedinih fizičkih i/ili pravnih osoba.

Takvi zajednički dijelovi zgrade se održavaju sredstvima zajedničke pričuve.

Ukoliko suvlasnici Međuvlasničkim ugovorom ne odrede drugačije, zajednički dijelovi i infrastruktura zgrade su:

nosiva konstrukcija zgrade (temelji, nosivi zidovi, stupovi, međukatna konstrukcija, krovna konstrukcija, …),

krov zgrade,

zajedničke terase,

pročelja zgrade sa prozorima i vratima,

zaštita od vanjskih utjecaja na zajedničkim dijelovima zgrade

(rolete, grilje, …),

limarija na zajedničkim dijelovima zgrade,

dimnjaci i ventilacijski kanali, hidranti, protupožarni sustavi, protupožarni aparati u zajedničkim dijelovima zgrada,

zajednička stubišta i ograde,

požarni prilazi, vrata, ljestve i stepeništa,

dizala u zajedničkim dijelovima zgrade s pripadajućim instalacijama i uređajima za njihovu uporabu,

instalacije za dovod plina i električne energije do brojila stana ili drugog posebnog dijela zgrade,

kanalizacijske instalacije, glavni vertikalni i horizontalni vodovi i temeljne instalacije, reviziona okna,

vodovodne instalacije od glavnog vodomjera za zgradu do odvajanja instalacije za pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade odnosno do vodomjera u stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade,

elektroinstalacije stubišne i panik rasvjete i drugih električnih uređaja u zajedničkim dijelovima zgrade, glavna razvodna ploča s uklopnim satom, električne instalacije za stanove i posebne dijelove zgrade do brojila za stan ili drugi posebni dio zgrade,

zajedničke instalacije centralnog grijanja i centralne pripreme tople vode do radijatorskog ventila odnosno ventila trošila u stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade,

radijatori i ostala grijaća tijela u zajedničkom dijelu zgrade,

telefonske instalacije do mjesta razdvajanja u stan ili drugi posebni dio zgrade,

zajedničke televizijske i/ili radio antenske instalacije, kabelske i satelitske instalacije s pojačalom i ostalim zajedničkim uređajima, do mjesta razdvajanja u stan ili drugi posebni dio zgrade,

instalacije i uređaji za zvonce, električne brave i interni govorni uređaj od mjesta razdvajanja instalacije za pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade,

zajednička kotlovnica i toplinska podstanica,zajednička hidroforska postrojenja, bunari za vodu, prepumpne stanice za otpadnu vodu, pumpne stanice za vodu, električni agregati, akumulatorske baterije i drugi uređaji za rasvjetu, pokretanje dizala, gromobranske instalacije, kanali za smeće, septičke jame.

Zajednička pričuva su novčana sredstva namijenjena održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i upravljanju zgradom odnosno dijelom zgrade.

Doprinose za zajedničku pričuvu radi pokrića troškova održavanja i poboljšavanja zgrade te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova snose svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno.

Zajednička pričuva obračunava se prema vrijednosnoj površini posebnih dijelova zgrade i njihovih pripadaka odnosno prema udjelu suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige.

Sredstva zajedničke pričuve koriste se za provedbu aktivnosti iz godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade odnosno višegodišnjeg programa održavanja i upravljanja zgradom, a posebice za pokriće troškova redovitog održavanja, hitnih i nužnih popravaka, poboljšica, osiguranja zgrade, naknade za rad upravitelju zgrade, naknade za rad predstavnika suvlasnika, nabave alata za čišćenje i održavanje, kao i sitnog potrošnog materijala, za plaćanje zajedničkih troškova od potrošnje električne energije, otplate zajma za financiranje troškova redovitog održavanja, za potrebe vođenja upravnih i sudskih postupaka te za odvjetničke troškove zastupanja.

Sredstva zajedničke pričuve suvlasnici su obvezni uplaćivati mjesečno na poseban račun zajedničke pričuve u iznosu utvrđenom godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade odnosno višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom.

Minimalan iznos zajedničke pričuve po četvornome metru vrijednosne površine stana godišnje iznosi 0,54 % etalonske cijene građenja koju objavljuje Ministarstvo. Podatak o etalonskoj cijeni građenja objavljuje se u »Narodnim novinama«.

Godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade odnosno višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom ne može se utvrditi mjesečni iznos zajedničke pričuve koji je manji od 1/12 tog iznosa.