Upravitelj

Upravitelj zgradom je pravna ili fizička osoba, registrirana za poslove upravljanja, koja u ime suvlasnika upravlja zgradom na osnovu Ugovora o upravljanju i Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

Zakonom o vlasništvu drugim stvarnim pravima propisano je da su suvlasnici dužni
sudjelovati u upravljanju nekretninom (čl. 85) i da su dužni odabrati osobu koja će obavljati poslove upravitelja ( čl.378 ). Suvlasnici stambene zgrade svojom odlukom za koju se izjasni 50,01% suvlasnika po kvadraturi odabiru upravitelja te s njim sklapaju Ugovor o
upravljanju u kojem su uređeni odnosi između suvlasničke zajednice i upravitelja tj. sva njihova prava kao i obveze.

Suvlasnici su dužni upravljanje nekretninom povjeriti Upravitelju u skladu s ugovorom kojeg
međusobno sklapaju (čl. 378) – Međuvlasnički ugovor.

Upravitelj upravlja nekretninom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti utvrđenih ugovorom. Prava i obveze redovnog upravitelja stambene zgrade određene su zakonom. Njegova stvarna ovlaštenja proizlaze iz ugovora kojeg sklapa sa suvlasnicima zgrade. Upravitelj je dužan poslovanje svake nekretnine voditi odvojeno na način da se za svaku zgradu posebno otvori žiro račun za poslovanje.

Suvlasnici su, prema zakonu, u jednoj vrsti zajednice – suvlasničke zajednice. U toj su se zajednici, pored ostalog, dužni brinuti za nekretninu u cijelosti ( za zajedničke dijelove i uređaje). Izvor prihoda kojim se osigurava i ostvaruje briga suvlasničke zajednice za njenu nekretninu jest pričuva. osim novčane osnovice, za kvalitetno upravljanje potrebna je i kakvoća svijesti o posjedovanju nekretnine i izvršavanju prava i obveza koje iz toga proizlaze.

Osnovna pravila ponašanja suvlasnika i ostalih korisnika nekretnine (zakupci, najmoprimci) navedena su u Kućnom redu.

-organizirati održavanje zajedničkih dijelova zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju, nužnom za normalno korištenje,

-izvršavati poslove povremenih i godišnjih pregleda zgrade

-utvrditi iznos primjerene zajedničke pričuve koju je pojedini suvlasnik dužan uplaćivati na transakcijski račun zgrade,

-organizirati bankovne zajmove za veće iznose planiranih troškova održavanja, a potrebni su za održavanje zgrade u uporabnom stanju

-organizirati primjereno osiguranje zajedničkih dijelova zgrade,

-odrediti kućni red,

-raspoređivati druge troškove zgrade na suvlasnike (zajednička potrošnja struje, vode, i tako dalje).

-naplaćivati dugovanja suvlasnika koji ne plaćaju redovito zajedničku pričuvu,

-podmirivati troškove zgrade prema trećima, iz sredstava s kojima zgrada raspolaže na vlastitom transakcijskom računu,

-obavljati druge poslove u skladu s obvezama preuzetim ugovorom iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima,

-izvijestiti svakog suvlasnika o poslovanju zgrade u prethodnoj kalendarskoj godini na prikladan način (bilanca zgrade, pregled pojedinačnih prihoda i rashoda, …) najkasnije do 30. lipnja svake godine,

-prikupiti više ponuda za poslove održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine kao i za veće radove na zajedničkim dijelovima zgrade.

Ugovoreno upravljanje se provodi putem odredbi Međuvlasničkog ugovora i Ugovora o upravljanju odnosno putem posebnih odluka donesenih glasanjem suvlasnika natpolovičnom većinom po udjelu u vlasništvu.

U redovnom upravljanju sudjeluju svi suvlasnici provođenjem gore spomenutih odredbi i odluka,a putem ovlaštenog predstavnika suvlasnika zgrade i upravitelja zgrade.

Za izvršavanje poslova upravljanja zgradom u ugovoru o upravljanju određen je iznos naknade upravljanja. Iznos se izračunava na osnovu koeficijenta održavanja po jednom kvadratnom metru korisne površine svih stanova i drugih prostora zgrade.

Naknadu upravitelju, zgrada isplaćuje mjesečno na osnovu Ugovora o upravljanju na transakcijski račun upravitelja zgrade.

Ukoliko upravitelj zgradom postupa suprotno sklopljenom ugovoru o održavanju, Zakonu  o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, suvlasnici ga mogu razriješiti dužnosti.  Suvlasnici su dužni pismenim putem upravitelju dostaviti Odluku o otkazu ugovora o upravljanju, sa potpisom većine suvlasnika (više od 50% suvlasničkog udjela) o suglasnosti sa otkazom Ugovora o upravljanju. Otkazni rok je tri mjeseca za obje strane i počine teći sa sljedećim prvim u mjesecu.

U slučaju puknuća glavnih vodovodnih cijevi u zgradi, suvlasnik (ili više njih) o nastalom kvaru obavještava ovlaštenog predstavnika suvlasnika zgrade. Ovlašteni predstavnik o puknuću vodovodne cijevi obavještava upravitelja zgrade.

Ukoliko se radi o puknuću vodovodne cijevi koje je potrebno hitno popraviti upravitelj pokreće postupak hitnog popravka. No, isto se događa u slučaju  da se  radi o glavnoj vertikali koja pripada zajedničkom dijelu zgrade. Nakon sanacije, upravitelj podmiruje račun izvođaču sanacije te šalje prijavu osiguranju za isplatu nastale štete.

Ukoliko se radi o puknuću cijevi u stanu, vlasnik je dužan sanirati svu nastalu štetu i platiti izvođaču sanacije,a naknadno može tražiti isplatu odštete od svojeg vlastitog osiguranja (za stan) ukoliko je sklopio policu osiguranja. Jedini način da se sanira privatna šteta preko osiguranja je ugovoreno dodatno osiguranje (lom cijevi).